この春、高校を卒業した弟が就職することになり、実家を出ることになりました。
弟の一人暮らしに伴ってアパートを借りることとなりました。
しかし、いざ契約を結ぶ時になって、いろいろとわからないことが出てきました。
まずは「契約期間」についてです。
契約期間について
契約期間を守らないと、どうなるの？
契約書には「１年間の契約期間とし、途中解約の場合は違約金を請求する」と記載されています。
これは、絶対に守らないといけないものなのでしょうか。
実は、契約期間というのは大家さん、管理会社の取り決めによるところが大きく、１年間というのは比較的短いといえます。
一般的には、2年契約ということが多いでしょう。
では、なぜ２年契約が多いのでしょうか？
それは、契約期間が１年未満だと、借地借家法２９条で「期間の定めがない建物の賃貸借」とみなされてしまうためです。その場合、「賃貸を解約する場合は１ヶ月前に連絡すること」などの決め事ができなくなっているのです。
管理会社や大家にとって、解約に関する契約内容を定められていないのは大変不利なことです。
そのため、１年未満での契約で物件を貸し出すことは基本的にありません。
そして、借りる人たちのライフサイクルを考えると、３年では長過ぎる場合があるので、２年となっているのです。
契約期間中で途中解約する場合
ほとんどの物件は、「解約予告期間」が決められています。
解約予告は、メールやＦＡＸなどで記録を残しましょう。
多くの賃貸物件では、１ヶ月前までに解約予告を行うか、解約の申し入れをした日から１ヶ月分の家賃を払うことで、契約を解除することが可能です。
人気物件を中心に、２ヶ月前の退去予告とされているケースや、オフィスなど事業用の物件では３〜６ヶ月程度の解約期間をとっている場合もあります。
つまり、解約予告時期によっては家賃1ヶ月分を支払う場合はありますが、基本的には途中解約によって「違約金」が発生することはありません。
ただし、初期費用が少なくて済む場合や、家賃が安いなど、条件の良い物件では違約金が発生することもあります。
また１年未満など、超短期での解約については条項を設けている場合もあります。
解約の申し入れに必要な期間や手続きは、賃貸借契約書か、重要事項説明書かのどちらかに記載されています。
違約金についても記載があるはずなので、必ずよく確認しましょう。
重要事項説明書に記載されている注意点
「重要事項説明書」とは、契約を締結する際に、宅地建物取引士から受ける書面です。
まず（短期解約の違約金）という項目を確認してください。
「１年未満の場合は家賃１ヶ月分の違約金を……」など、解約時の条件についての記載があります。契約期間内かつ１年未満で解約する際は、違約金が発生するケースが多くあります。契約書同様に、重要事項説明書内の特約事項も確認しましょう。
・選択肢は他にも、短期賃貸にする方法もあります
1ヶ月単位や１週間単位など、あらかじめ設定した期間だけ利用できるという契約もあります。通常の賃貸住宅との違いは、生活に必要な家財道具があらかじめ備えてある点です。なのでかなり費用の節約になります。
保証人について
さて、お気に入りの物件が見つかり、契約準備に入ります。賃貸契約には、保証人が必要となります。パート勤務の母では、保証人の審査に通らないかもしれません。私が保証人になってもよいですが、契約社員ということもあり、やはり認められるのかわかりません。
保証会社を利用する手もあるそうですが、よくわかりません。今回は、保証会社や保証人について詳しく調べてみることにしました。
保証人とは
アパートなどの借り入れの際には、保証人を求められる事がほとんどです。
一口に『保証人』といっても、
・強制的な債務業務を負わない『保証人』
・強制的な債務業務を負う『連帯保証人』
の２種類があります。
これは貸主によって変わるので、賃貸契約書で確認するべき項目です。
『保証人』の場合は、身元保証のような意味合いが大きく、収入のない親族でも認められる場合がほとんどです。
一方『連帯保証人』となると、親族でも無収入だと認められない場合があります。
なぜ保証人が必要なのか？
もし契約者が家賃を滞納してしまった場合、保証人に請求がいきます。ただし、ただの『保証人』の場合は代わりの請求を拒否することが可能です。一方の『連帯保証人』は、支払い請求を拒否できません。
つまり『連帯保証人』というのは、契約者本人に不測の事態が起こった場合に、すべての責任を取るのです。そのため、印鑑証明や収入証明も必要になり、家庭環境や雇用状況なども考慮されます。
ですので、母も私も、弟の保証人としては認められない可能性があるのです。
保証人の会社
『家賃保証会社』はそんな時に連帯保証人となってくれる会社です。家賃の未払いが発生した時の立替など、連帯保証人に課せられる義務を請け負ってくれますが、保証料は必要となります。
ほとんどの場合、不動産会社が保証会社の紹介・斡旋を行っています。
そして、入居者が保証会社に支払う保証料は、賃貸契約時に支払う敷金・礼金などと一緒に、初期費用として請求されるのが一般的です。
ただし敷金とは異なり、保証料は後日返還されません。
契約期間は１年ないし２年で、最初の契約期間の保証料は家賃の０.５〜1ヶ月分程度。
契約を更新する際には更新料が必要になりますが、その金額は定額で10,000円、家賃の10〜30%など、会社によってさまざまです。
公社の賃貸では初期費用には含めず、家賃と共益費を合計した額の1％を支払う、毎月家賃と一緒に引き落とされ、更新料なしの１年自動更新となっている場合などがあります。
保証される内容
保証会社のプランにもよりますが、保証される内容は次のようなことです。
・入居者が滞納した毎月の費用（家賃・管理費・共益費・駐車場代など）
・入居者が支払わなかった更新料や原状回復費用など一時的に生じる費用
・裁判費用（家賃等の未払いや物件の明け渡しなどでトラブルになり、裁判に発展したときの場合）
利用には審査が必要
賃貸保証契約を結ぶ際、契約者（入居者）に対する審査が行われます。
審査は書類審査が主で次のような書類が必要です。
・保証会社への申込書
・身分証明書のコピー（運転免許証・健康保険証など）
・収入証明の書類（源泉徴収票・給与明細・納税証明書など）
・在籍証明書
これらの書類をもとに、次のような項目を審査し、入居者の支払い能力を確認します。
・職種や雇用形態（会社員、正社員など）
・勤続年数（３年以上が目安）
・年齢（未成年か否か）
・収入
・収入と家賃のバランス（家賃は年収の３分の１以内が目安）
・過去の滞納履歴
・本人確認（本人確認の為に電話がかかってくることがあります）
審査には1週間程度かかる事が一般的ですが、本人確認の電話に出られなかったなどの場合は、2週間ほどかかることもあります。
物件賃料に応じた審査
一般的な基準としては、家賃が月収の三分の一以内にとどまっていれば、審査に通ります。
同時に、賃料そのものもチェックされます。滞納が発生した場合、家賃が高いほど回収が困難になるからです。賃料が高い物件の場合、収入の範囲内だとしても審査が厳しくなります。
では、家賃保証会社を利用するメリットは何でしょうか？
メリットについて
メリット①
保証料さえ支払えば、親族などに代わって連帯保証人になってくれる。
＊賃貸借契約によっては、連帯保証人と保証会社の両方が必要なケースもあります。
メリット②
連帯保証人をなかなか立てられない人や、収入が安定していない人でも部屋が借りやすくなる。
メリット③
敷金が減るケースがある。
家賃保証会社が賃料滞納や、原状回復費用なども保証するため、大家さんは余分な敷金を預かる必要がなくなるからです。
デメリットと注意点
最大のデメリットは、保証料の支払いが生じることです。
物件を借りた時点で保証料を支払い、定期的に更新料も徴収されることになります。
注意したいのは、家賃の滞納。
「家賃保証会社が代わりに払ってくれるのでは？」と安易に考えるのは禁物です。
当然の事ながら、家賃保証会社から立替金の支払いを請求されます。
場合によっては督促が頻繁に来たり、信用情報に傷がついたり、訴訟トラブルになる可能性もあります。
保証会社の決めては、会社の実績を
保証会社を選ぶ際は、その会社の資本金や売上高をチェックしましょう。
保証会社は未納分が発生すると、まず大家さんに代位弁済をします。資本金が潤沢な場合は、安心して代位弁済ができますが、資本金が少ないと代位弁済が滞る場合があります。
そのため、複数の保証会社の資本金や売上高を確認して、会社の力を見極めることが重要です。
しかし素人が比較すると、内容や口コミだけで優劣を決めてしまうので、間違った判断をしてしまう可能性もあります。プロの目によって精査された情報での比較が必要です。
印鑑で注意すべきこと
さて、ようやく物件が決まりました。必要書類をもらってきたのですが、契約書に押す印鑑は、実印でないとダメみたいなんです。
さらに、印鑑証明も必要とのこと。
実印として登録している印鑑が無かったので「正直面倒だなと」、思いましたが重い腰をあげて役所巡りをしてきました。
なぜ重要な契約には、実印が必要なのでしょうか。
実印とは
住民登録している市区町村の役所や、役場に登録申請し受理された印鑑のことを「実印」と言います。どんなに高級な印鑑でも、役所に登録していないと実印とは言えません。
登録することで、その証明となる「印鑑証明書」が発行できます。
役所が発行する証明書なので、契約者双方の安心のためにも実印の押印が求められるのです。
ですので、実印には認印はもちろん、銀行印などとの併用も避けるべきです。
本人の登録申請が難しい時
印鑑登録の手続きは、本人の来所であれば即時完了します。
手数料は、大体３００円程度だと思います。
本人が難しい場合には、代理人への依頼も可能です。
ただし、委任状や代理人の身分証明が必要となり、さらに、後日郵送されてくる書類を持って、再度手続きに行きやっと取得できるといったように、段取りが増えてしまいます。
実印と認印の違い
実印と認印の違いは、実印登録がされているかどうかです。
１００円の印鑑でも登録できればそれが実印となりますし、高額な印鑑でも実印登録していなければ認印です。
ただし、実印を登録するにあたっては、プラスチック製の大量生産品では認められない場合もあります。複製や偽造の危険があるためです。
安全面や信頼性から考えて、なるべく偽造の難しい手彫りのものが好ましいですね。
賃貸契約の実印は本人だけじゃない
賃貸契約の際は、本人と保証人、それぞれが実印での押印を求められる場合があります。意外と多いのが、本人は三文判やシャチハタの押印で良くて、保証人には実印と印鑑証明が求められるというケースです。
保証人が遠方に住んでおり、郵送で実印の押印と、印鑑証明の添付が必要になることもあります。保証人になってもらう人には、実印と印鑑証明が必要になる可能性があることを事前に伝えておきましょう。
印鑑証明を添付する理由とは
賃貸の場合は実印と、家賃の引き落とし口座の銀行印で契約がおこなわれる事が多いです。それでも、保証人は印鑑証明の提出が必要になることがあります。
万が一家賃滞納などのトラブルが起きた場合、保証人に対応してもらうためです。契約者本人に実印証明の提出が求められるのは、本人確認のためということのようです。
本人だけではなく、保証人が遠方のため契約時に来られない時などにも、印鑑証明は本人でなければ提出できないので、それをもって意思確認としているようです。
連帯保証人の身元を証明すると同時に、連帯保証人になることの意思確認もかねています。
今回、初めて印鑑登録をするために、市役所に行って来ましたが、簡単に登録できたので拍子抜けしてしまいました。
実印証明とあわせて、住民票が必要になる場合も多いので、同時に発行手続きを済ませてしまうと安心ですね。これで無事、賃貸契約に必要な書類を提出できます。
まとめ
賃貸の契約期間は通常２年。途中解約をしても違約金が発生しないことがほとんどですが、必ず「重要事項説明書」で確認しておきましょう。
契約時には、契約者の身元を保障する「保証人」か、滞納時に債務を負う「連帯保証人」が必要になります。身内に保証人を頼めない場合は、保証会社を使うことが多くなってきています。
契約時には、「実印」が必要となります。事前に市役所に行き、実印登録を済ませておきましょう。
